a) Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NZM 2022, 99).
b) Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NZM 2022, 99).
c) Erbringt der Mieter ohne Tilgungsbestimmung nur eine Teilzahlung auf die Gesamtbruttomiete, ist § 366 Abs. 2 BGB analog zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil (Nettomiete oder geschuldete Nebenkostenvorauszahlung) die Zahlung zu verrechnen ist. Zahlungen, die für die Tilgung der jeweiligen Gesamtbruttomiete nicht ausreichen, sind daher zunächst auf die darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen (im Anschluss an BGHZ 218, 139 = NZM 2018, 444).
BGH, Urteil vom 15.7.2026 – XII ZR 7/24
(Amtliche Leitsätze)