BAG: Wohnungseigentümergemeinschaft – Vertretungsmacht des Verwalters – Rechtsgeschäft gegenüber einem Wohnungseigentümer – Kündigung eines Arbeitsvertrags als Hausmeister

BAG, Urteil vom 6.3.2025 – 2 AZR 115/24

1. Der Abschluss und die Kündigung eines Arbeitsvertrags mit einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern ist von der unbeschränkten Vertretungsmacht des Verwalters nach § 9b Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 WEG erfasst und bedürfen zu ihrer Wirksamkeit keines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft. § 9b Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 WEG findet insofern weder unmittelbare noch analoge Anwendung (Rn. 12).
2. § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG lässt den Wohnungseigentümern für die Gestaltung ihrer Rechtsbeziehungen zu „Nichtdritten“ Freiheit, die sie nutzen können, aber auch nutzen müssen (Rn. 14).
3. Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht des Verwalters einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern für Rechtsgeschäfte gegenüber einem Wohnungseigentümer ist nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG unwirksam, soweit dieser der Gemeinschaft wie ein Außenstehender („Dritter“) gegenübertritt. So liegt es beim Abschluss und der Kündigung eines Arbeitsvertrags als Hausmeister, der genauso mit einem der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht angehörenden Arbeitnehmer hätte abgeschlossen werden können (Rn. 17).

(Orientierungssätze)