Schließen zwei Parteien einen Vertrag, ergibt sich aus der Treuepflicht, dass beide alles unternehmen müssen, damit die Vereinbarung wirksam abgewickelt werden kann. Das Oberlandesgericht in Frankfurt am Main hat jetzt per Hinweisbeschluss klargestellt, wie weit diese Treuepflicht reicht. Sie geht nicht so weit, dass eine Partei ein Vermögen einsetzen muss, dass nicht Gegenstand des Vertrages war.
Eine Immobilienentwicklungsgesellschaft hatte vor, auf einem Grundstück im Außenbereich einer Gemeinde im Hochtaunuskreis Wohnungen zu bauen. Aktuell handelt es sich bei dem Objekt um eine Grünfläche mit Steinbruch. 2018 schloss sie mit der Grundstückseigentümerin einen Kaufvertrag ab. 1,3 Millionen Euro sollte das Grundstück kosten, die Vereinbarung stand unter der aufschiebenden Bedingung, dass die zuständige Behörde eine Baugenehmigung erteilt. Voraussetzung für deren Erteilung war die Verkehrsanschließung des Grundstücks, zu der es aber nicht kam. 2022 verabschiedete die Gemeinde ein Entwicklungskonzept, aus dem sich ergab, dass diese Verkehrsanschließung nur über ein Nachbargrundstück möglich ist. Dieses befindet sich ebenfalls im Eigentum der Verkäuferin. Sie stimmte der beabsichtigten Nutzung aber nicht zu und beantragte die Löschung der zugunsten der Immobilienentwicklungsgesellschaft eingetragenen Vormerkung.
Das Landgericht in Frankfurt am Main gab ihr recht und auf entsprechenden Hinweis des Oberlandesgerichts zog die Gesellschaft ihre Berufung zurück. Das OLG argumentiert, dass der gesicherte vertragliche Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück nicht mehr besteht, weil die Verkäuferin wirksam von dem Kaufvertrag zurückgetreten ist. Der Einsatz des Nachbargrundstücks für die Verkehrsanschließung war ihr nicht zuzumuten. Die Treuepflicht ende, so das OLG weiter, wenn wegen des Eintritts außergewöhnlicher neuer Umstände das Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar ist. Die Rücksichtnahmepflicht eines Vertragspartners auf die Rechte der Gegenseite gehe nicht so weit, „dass zur Förderung des Vertragszwecks der Einsatz erheblichen, nicht vertragsgegenständlichen Vermögens geschuldet ist“, führt der Senat weiter aus. Es sei fünf Jahre nach dem Abschluss des Kaufvertrags absehbar gewesen, dass die Gemeinde ohne dieses unzumutbare Vermögensopfer nicht mehr positiv über die Baugenehmigung entschieden hätte.