BB-Kommentar

Mit der Abgabe der Genehmigungserklärung sollte wegen des Risikos des Gewährleistungsausschlusses nicht länger als nötig zugewartet werden

Problem

Es gibt verschiedene Gründe, warum sich ein Käufer bei Abschluss eines Grundstückkaufvertrags durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten lässt. In dieser nicht seltenen Konstellation bedarf es dann für die Wirksamkeit des Vertrags der Genehmigung des Käufers gem. § 177 BGB. Erfährt der Käufer von einem Mangel der Kaufsache, stellt sich die Frage, auf welchen Zeitpunkt es für die Kenntnis des Mangels ankommt. Die Frage ist deshalb bedeutsam, weil gem. § 442 Abs. 1 S. 1 BGB die Gewährleistungsrechte des Käufers ausgeschlossen sind, wenn er “bei Vertragsschluss” den Mangel kennt.

Zusammenfassung

Im Streitfall verlangt die beklagte Käuferin im Wege der Drittwiderklage Zahlung von ca. 400 000 Euro als Schadensersatz statt der Leistung wegen einer Flächenabweichung bei zwei Gebäuden auf dem gekauften Grundstück. Im Exposé wurde u. a. angegeben, dass ca. 1 700 qm für Wohnungen genutzt werden können. Am 3.4.2019 wurde ein Kaufvertrag notariell beurkundet, bei dem für beide Vertragsparteien vollmachtlose Vertreter auftraten. Die Sachmängelhaftung wurde im Vertrag ausgeschlossen. Nachdem die Verkäuferin den Vertrag genehmigt hatte, ließ der Geschäftsführer der Käuferin seine Genehmigung am 15.4.2019 notariell beglaubigen. Am gleichen Tag übersandte er eine Kopie der beglaubigten Genehmigung über einen Messengerdienst an den Makler. Spätestens am 6.5.2019 erfuhr die Käuferin, dass die vermietbare Wohnfläche erheblich geringer ist. Die Übersendung der notariell beglaubigten Genehmigung vom 15.4.2019 an den beurkundenden Notar erfolgte erst am 29.5.2019. Dabei wies die Käuferin darauf hin, dass diese “ohne jedes Präjudiz und unbeschadet etwaiger Ansprüche gegenüber Verkäufer und/oder Makler u. a. wegen unzutreffender Angaben zum Kaufgegenstand”, deren Geltendmachung sie sich vorbehalte, erklärt worden sei.

Nach Auffassung der Käuferin stehe ihre Kenntnis der Flächenabweichung den Gewährleistungsansprüchen nicht gem. § 442 Abs. 1 S. 1 BGB entgegen, da es aufgrund der in § 184 Abs. 1 BGB normierten Rückwirkung der Genehmigung auf den Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags ankomme. Zudem habe sie eine Kopie der Genehmigung bereits am 15.4.2019 übermittelt. Mit dieser Argumentation drang sie bei den Gerichten nicht durch.