BB-Kommentar

Die vom BGH geforderte Einzelfallbetrachtung geht mit einer gewissen Rechtsunsicherheit für die Vertragsparteien einher, sodass sie gut beraten sind, möglichst eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Problem

Müssen Mieter, die im Rahmen der Corona-Pandemie ihre Geschäfte aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme schließen mussten, die vollständige Miete an ihre Vermieter bezahlen? Diese Frage beschäftigt nicht nur den Einzelhandel seit dem ersten bundesweiten Lockdown im Frühjahr 2020. Im Rahmen der juristischen Aufbereitung zeigte sich, dass sich die Frage, ob und in welcher Höhe die Miete im Lockdown nun eigentlich geschuldet ist, nicht einfach beantworten lässt (beispielsweise wurde eine Anpassung der Miete im Ergebnis abgelehnt von: OLG München, NJW 2021, 948; OLG Karlsruhe, NJW 2021, 945 bzw. bejaht von: OLG Dresden, NJW 2021, 953, KG, GE 2021, 570). Nun hat der BGH entschieden.

Zusammenfassung

Der Entscheidung des BGH lag ein Mietvertrag aus dem Jahr 2013 zugrunde. Vermietet wurden Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilen. Aufgrund der vom Sächsischen Staatsministerium für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt erlassenen “Allgemeinverfügung – Vollzug des Infektionsschutzgesetzes – Maßnahmen anlässlich der Corona-Pandemie – Verbot von Veranstaltungen” musste das Einzelhandelsgeschäft der Beklagten vom 19.3.2020 bis einschließlich 19.4.2020 geschlossen werden. Die Beklagte zahlte daraufhin die Miete für den Monat April 2020 nicht. Nachdem die Beklagte in der ersten Instanz noch zur Zahlung der vollen April-Miete verurteilt wurde, hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und eine Absenkung der Kaltmiete um 50 % für gerechtfertigt gehalten.

In der Revision hat der BGH das zweitinstanzliche Urteil nunmehr ebenfalls aufgehoben und die Sache an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. In seiner Entscheidung setzt sich der BGH mit den wesentlichen Aspekten auseinander, die im Zusammenhang mit pandemiebedingten Geschäftsschließungen in Schrifttum und Rechtsprechung diskutiert werden: