Prof. Dr. Stefanie Jung

Coronabedingte Geschäftsschließungen als Störung der Geschäftsgrundlage – Gesetzesänderung bleibt auf halbem Wege stehen

Die Lockdowns zur Eindämmung der Corona-Pandemie führten und führen derzeit wieder zu wochenlangen Schließungen von Hotels, Restaurants, Kinos und vielen Einzelhandelsgeschäften. Während des ersten Lockdowns sah der Gesetzgeber daher eine zeitlich befristete Kündigungssperre für Miet- und Pachtverhältnisse wegen Nichtleistung vor. Diese Regelung entfaltete jedoch eine Sperrwirkung gegenüber dem Instrument der Störung der Geschäftsgrundlage, weshalb Mieter mit Blick auf den ersten Lockdown keine Anpassung der Miethöhe gem. § 313 BGB verlangen konnten. Daran ändert auch die Gesetzesanpassung nichts. Für den zweiten Lockdown ist § 313 BGB nun jedoch anwendbar. Die Gesetzänderung enthält insofern eine Vermutung für das Vorliegen einer erheblichen Geschäftsgrundlagenstörung. Für Mieter besteht jedoch trotz der Änderung die Herausforderung darin, die Unzumutbarkeit der Störung darzulegen. Dies kann ihnen insbesondere dann gelingen, wenn man den zweiten Lockdown als einen Fall der großen Geschäftsgrundlagenstörung ansieht.

I. Einleitung

Das SARS-CoV-2-Virus (“Corona-Virus”) hat eine weltweite Pandemie ausgelöst, die Deutschland stark getroffen hat. Die vom Bundesgesetzgeber, den Landesregierungen und den Kommunen veranlassten Einschränkungen vor allem im Rahmen der sog. harten Lockdowns im Frühjahr 2020 und im Winter 2020/2021 führten – und führen derzeit wieder – in vielen Bereichen zu Schließungen der gewerblichen Miet- und Pachträume für den Publikumsverkehr. Betroffen waren und sind insofern insbesondere Hotels, Restaurants, Bars, der Einzelhandel, Kinos, private Theater, Galerien, Konzerthallen sowie Dienstleister mit Ladengeschäften wie z. B. Reisebüros, Friseure und Tattoo Studios. Zwischen den beiden harten Lockdowns bestanden zwar außer bei Veranstaltungen meist keine Publikumsverbote aber teils rechtliche oder auch tatsächliche Einschränkungen hinsichtlich der wirtschaftlichen Nutzbarkeit der Miet- und Pachträume (z. B. Mindestabstände in Restaurants und Höchstanzahl von Personen in Geschäften). Während die Personalkosten (außer bei Selbständigen) effektiv durch Kurzarbeit aufgefangen werden können, gibt es für den Kostenblock Gewerbemiete und Pacht kein spezifisches Instrument, das den Betroffenen konkret hilft. Die vom Bund veranlassten Zahlungen (z. B. die Einmalzahlung für kleine Unternehmen oder die November- und Dezember-Hilfen) können jedoch helfen, die Kosten für Gewerbemieten und Pacht zu tragen. Da Gewerbemiete und Pacht allerdings hohe Fixkosten für die Unternehmen verursachen, stellen sie weiterhin ein Hauptproblem während der Corona-Krise dar. Insofern rückt das Institut der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) und der Ruf nach spezialgesetzlichen Lösungen des Gesetzgebers in den Mittelpunkt der Überlegungen. Diese beiden Lösungsansätze stehen im Fokus dieses Beitrags. Auf andere Rechtsinstitute, wie Mietminderungen gem. § 536 BGB im Rahmen des Mietgewährleistungsrechts oder die Unmöglichkeit im Allgemeinen Schuldrecht, wird in diesem Beitrag nicht eingegangen.