Prof. Dr. Dr. Dres. h.c. Franz Jürgen Säcker und Prof. Dr. Claudia Schubert

Leistungsstörungen bei langfristigen Nutzungsverträgen durch hoheitliche Erfüllungshindernisse

In der Wirtschaftspraxis und Wirtschaftspresse stößt man verbreitet auf die Meinung, dass der Mieter auch bei einer hoheitlich im Gemeinwohlinteresse angeordneten mehrwöchigen Schließung seines Geschäftslokals verpflichtet ist, die Miete in voller Höhe zu entrichten. Der Aufsatz tritt dieser Auffassung entgegen, wenn im Geschäftsraummietvertrag der Nutzungszweck der überlassenen Räume ausdrücklich oder konkludent (durch die Höhe der Miete) vereinbart ist. Kann der vereinbarte Nutzungszweck durch den staatlichen Eingriff (vorübergehend) nicht erreicht werden, so ist dem Vermieter (Verpächter) für diesen Zeitraum die Erfüllung des Vertrages unmöglich; die Gegenleistungspflicht entfällt. Ist diese Rechtsfolge unter Berücksichtigung der vertraglichen bzw. gesetzlichen Risikoverteilung dem Vermieter (Verpächter) unzumutbar (§ 313 Abs. 1 BGB), so ist anstelle des Alles-oder-nichts-Prinzips des Leistungsstörungs- und Gewährleistungsrechts eine Vertragsanpassung geboten.

I. Einleitung

Hoheitliche Maßnahmen wie die Verbote zur Öffnung bestimmter Gewerbebetriebe wegen der Covid-19-Pandemie liegen im Interesse der Allgemeinheit und dienen insbesondere dem Schutz von Leben und Gesundheit der Bürger. Sie erfolgen indes völlig unabhängig von bestehenden Verträgen und können daher entweder deren Erfüllung entgegenstehen oder lassen den Zweck der vertraglich geschuldeten Leistung entfallen. Der Beitrag geht der Frage nach, ob Gewerbetreibende, denen der Vermieter vertraglich die Nutzung von Räumen zum Betrieb eines Geschäfts- oder Gewerbebetriebs überlassen hat, das dafür vereinbarte Entgelt zahlen müssen, wenn Land oder Gemeinde die Schließung des Betriebs (zeitweise) hoheitlich anordnen. Eine unmittelbare Störung des Leistungsaustauschs trat dadurch bei Miet- bzw. Pachtverträgen über Restaurants, Hotels oder Ladenlokale zum Verkauf von Waren (mit Ausnahme der Grundversorgung) ein. Die Schließung von Fitnessstudios, Musikschulen, Theater und Konzerthallen griff in das Austauschverhältnis bei Abonnementverträgen, Engagements sowie raumgebundenen Unterrichtsverträgen ein.