BB-Kommentar

Bei Grundstücken mit denkmalgeschützten Gebäuden gelten für die Kaufpreisaufteilung keine Sonderregelungen

Problem

Der Kläger erwarben 2003 ein vollständig mit einem unter Denkmalschutz stehenden Geschäftsgebäude bebautes Grundstück in Innenstadtlage, das erstmals im 17. Jahrhundert Erwähnung gefunden hatte. Die gesamten Anschaffungskosten setzte er für die gem. § 7 Abs. 4 S. 2 EStG in Höhe von 4 % geltend gemachte AfA als Bemessungsgrundlage an. Wegen der denkmalschutzbedingten unendlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes sei der Bodenwert im Ertragswertverfahren zu ermitteln und betrage bei diskontierter Betrachtung null Euro. Aus Denkmalschutzgründen bestünde eine gesetzliche Verpflichtung, das Grundstück für einen Zeitraum von mehr als 100 Jahren nicht freizulegen.

In der ersten Instanz beauftragte das FG Köln (13.11.2024 – 2 K 1386/20, BB 2025, 815 m. BB-Komm. Kleinmanns) einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zur Frage, in welcher Höhe die Anschaffungskosten auf das denkmalgeschützte Gebäude einerseits und den bebauten Grund und Boden andererseits zu verteilen sind. Dieser Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass die Anschaffungskosten dergestalt aufzuteilen seien, dass auf das Gebäude 41,10 % und auf den Grund und Boden 58,90 % der Anschaffungskosten entfielen. Auf die Verkehrsfähigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter komme es nicht an. Unter Berücksichtigung der Ausstattung ging der gerichtlich bestellte Sachverständige von einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes von 30 Jahren aus. Im Streitfall sei zudem eine bauliche Unterausnutzung des Grundstücks nicht feststellbar.

Der Kläger beauftragte einen anderen Sachverständigen, der die Ansicht vertrat, aufgrund der Bebauung des Grundstücks mit einem Denkmalobjekt habe der Grund und Boden wegen der unendlichen Restnutzungsdauer keinen eigenen Wert. Die wesentliche Grundlage des Ertragswertverfahrens nach der ImmoWertV sei die Annahme einer begrenzten Restnutzungsdauer eines Gebäudes, verbunden mit der Vorstellung, dass ein Gebäude nach einer bestimmten Nutzungsdauer nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sei. Diese Prämisse gelte bei denkmalgeschützten Gebäuden aufgrund der dauerhaften Erhaltungspflicht nicht. Das streitgegenständliche Gebäude sei seit 300 Jahren physisch vorhanden und werde immer noch wirtschaftlich genutzt.