BB-Kommentar

Strenge Anforderungen an die Darlegung einer auf wirtschaftliche Entwertung gestützten verkürzten Nutzungsdauer

Problem

Der Ansatz einer verkürzten Nutzungsdauer für Zwecke der Absetzung für Abnutzung (AfA) ist seit jeher Gegenstand intensiver Diskussionen. In der Praxis treten entsprechende Fragestellungen besonders häufig dann auf, wenn sich bereits im Investitionszeitpunkt abzeichnet, dass ein Gebäude nur für einen begrenzten Zeitraum in der vorgesehenen Form genutzt werden kann. Dies betrifft keineswegs nur Flüchtlingsunterkünfte wie im vorliegenden Fall, sondern auch Objekte, deren Attraktivität stark von konjunkturellen oder regionalen Faktoren abhängt – etwa Hotels oder Logistikimmobilien. In solchen Fällen liegt die Überlegung nahe, der wirtschaftliche Verbrauch könne erheblich früher eintreten, als es die gesetzliche Typisierung unterstellt. Die Herausforderung besteht jedoch darin, dass die prognostische Unsicherheit, die solche Situationen prägt, von Gesetz und Rechtsprechung nicht als Beleg für eine verkürzte Nutzungsdauer anerkannt wird. Gefordert sind vielmehr objektive Tatsachen, die einen vorzeitigen Verbrauch mit größtmöglicher Wahrscheinlichkeit belegen. Das FG München hatte nunmehr einen Fall zu beurteilen, in dem die Klägerin eine kurze Restnutzungsdauer maßgeblich mit dem fehlenden Planungshorizont begründete – eine Konstellation, wie sie in vielen Immobiliensegmenten auftreten kann.

ZUSAMMENFASSUNG

Die Klägerin hatte zwei Gebäude für zehn Jahre als Asylbewerberheime vermietet. Im Rahmen einer Außenprüfung gelangte das FA zu der Auffassung, dass die angesetzte Restnutzungsdauer von lediglich zehn Jahren nicht haltbar sei und setzte die AfA nach der gesetzlichen Typisierung fest. Die hiergegen gerichteten Einwendungen der Klägerin blieben im Einspruchsverfahren ohne Erfolg – trotz eines eingeholten Gutachtens, das eine Restnutzungsdauer von lediglich zehn Jahren ergab. Auch das FG folgte der Argumentation der Klägerin nicht. Es stellte klar, dass die normative Nutzungsdauer nur überwunden werden kann, wenn bereits im Zeitpunkt der AfA-Wahlentscheidung feststeht, dass das Gebäude unter objektiven Gesichtspunkten wirtschaftlich wesentlich früher verbraucht sein wird. Dabei sei nicht auf die individuelle Situation des Eigentümers abzustellen, sondern darauf, welche Möglichkeiten ein durchschnittlicher Marktteilnehmer hätte. Von besonderer Bedeutung waren die Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen. Dieser sah das Gebäude sowohl baulich als auch wirtschaftlich in einem Zustand, der eine Nutzung über den angenommenen Zeitraum hinaus jedenfalls nicht ausschloss. Er stellte zudem keine Anhaltspunkte dafür fest, dass das Objekt nach Ablauf der Erstnutzung wirtschaftlich verbraucht wäre. Das FG folgte dieser Einschätzung und betonte, dass etwaige Unsicherheiten hinsichtlich der Möglichkeit einer Weiternutzung zu Lasten des Steuerpflichtigen gehen. Das Gutachten der Klägerin habe alternative Nutzungsmöglichkeiten weder geprüft noch ausgeschlossen und sei damit mangelhaft. Da das Gebäude damit nicht als wirtschaftlich verbraucht habe angesehen werden können, bleibe es bei der gesetzlich typisierten Nutzungsdauer.

PRAXISFOLGEN

Die Entscheidung erschwert den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer und erhöht die Anforderungen an entsprechende Gutachten. Es reicht nicht, nur die bauliche Beschaffenheit zu erfassen; auch marktwirtschaftliche Perspektiven und Nutzungsszenarien sind einzubeziehen. Maßgeblich ist die objektive wirtschaftliche Nutzbarkeit eines Gebäudes, und es kann erst dann von einer verkürzten Nutzungsdauer ausgegangen werden, wenn eine sinnvolle Fortführung oder anderweitige Verwertung praktisch ausgeschlossen erscheint. Dabei ist nicht auf die individuelle Situation des Steuerpflichtigen abzustellen, sondern eine objektive Prüfung vorzunehmen.