BB-Kommentar

Zulässige Mehrheitsbeschlüsse bei Miteigentumsgemeinschaften

Problem

Die sog. Miteigentums- oder Bruchteilsgemeinschaft spielt in der Praxis eine erhebliche Rolle, insbesondere bei Grundstücken. In den §§ 741 ff. BGB ist sie nur grob geregelt; konkrete Maßnahmen erfordern oft vertragliche Abreden oder Mehrheitsbeschlüsse der Miteigentümer. Streit entsteht regelmäßig über zulässige Maßnahmen und Kostenverteilung. Auch in der Literatur ist umstritten, welche Entscheidungen nach § 745 Abs. 1 S. 1 BGB zulässig sind und ob eine zusätzliche Billigkeitsprüfung nach § 745 Abs. 2 BGB erforderlich ist (vgl. K. Schmidt, in: Münchener Kommentar BGB, 9. Aufl. 2024, §§ 744, 745, Rn. 29 und Eickelberg, in: Staudinger BGB, 2021, § 745 Rn. 5, 50). Das BGH-Urteil stärkt nun den Kreis zulässiger Mehrheitsbeschlüsse und schafft Klarheit, erhöht aber zugleich den Druck auf Minderheiten, vertragliche Regelungen zu treffen.

Zusammenfassung

Die Parteien waren Miteigentümer eines Grundstücks mit einem privaten Parkhaus (40 oberirdische und 68 Tiefgaragenstellplätze, insgesamt 108 Bruchteile). Die Beklagte hielt 55 Anteile und alle oberirdischen Stellplätze; die Kläger demgegenüber eine Minderheit der Bruchteile, jedoch die Mehrheit der Tiefgaragenstellplätze. Zunächst trugen alle Miteigentümer Kosten nach Bruchteilen (§ 748 BGB). Nachdem teure Instandhaltungsmaßnahmen für Tiefgaragenstellplätze in Aussicht standen, beschloss die Beklagte in der Miteigentümerversammlung eine neue Kostenverteilung. Kosten für Stellplätze sollten nur noch von deren jeweiligen Eigentümern zu tragen sein. Dies führte zu Mehrkosten für die Kläger, weshalb diese Klage erhoben.

Landgericht und Berufungsgericht gaben den Klägern Recht: Der Mehrheitsbeschluss sei eine unzulässige Abkehr von der gesetzlichen Kostenverteilung nach § 748 BGB. Dies stelle eine wesentliche Veränderung des Gegenstands bzw. seiner wirtschaftlichen Grundlagen dar und hätte daher nach § 745 Abs. 3 S. 1 BGB nur einstimmig beschlossen werden können.