BB-Kommentar

Auch das FG Münster widerspricht dem BMF hinsichtlich dessen hoher Anforderungen an den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Gebäude-Nutzungsdauer i. S. v. § 7 Abs. 4 S. 2 EStG

Problem

Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes in den Fällen des § 7 Abs. 4 EStG S. 1 Nr. 1 und 2 Buchst. a EStG (Gebäude, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.3.1985 gestellt worden ist) weniger als 25 bzw. 33 Jahre, in den Fällen des S. 1 Nr. 2 Buchst. b (Gebäude, soweit sie die Voraussetzungen der Nr. 1 nicht erfüllen und die vor dem 1.1.2023 und nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden sind) weniger als 50 Jahre und in den Fällen des S. 1 Nr. 2 Buchst. c (Gebäude, soweit sie die Voraussetzungen der Nr. 1 nicht erfüllen und vor dem 1.1.1925 fertiggestellt worden sind) weniger als 40 Jahre, so hat der Steuerpflichtige gemäß § 7 Abs. 4 S. 2 EStG ein Wahlrecht, anstelle der AfA nach § 7 Abs. 4 S. 1 EStG die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden AfA vorzunehmen. Für das FA ist nach bisheriger Rechtslage die Schätzung des Steuerpflichtigen maßgebend, solange sie auf Erwägungen beruht, wie sie ein vernünftig wirtschaftender Steuerpflichtiger üblicherweise anstellt. Mit Urteil vom 28.7.2021 (IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108) hatte der BFH entschieden und mit Urteil vom 23.1.2024 (IX R 14/23, BFH/NV 2024, 1458, BB 2024, 1455 m. BB-Komm. Behrens) bestätigt, dass sich Steuerpflichtige, die sich nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG auf eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes berufen, jeder Darlegungsmethode bedienen können, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint, soweit daraus Rückschlüsse auf die maßgeblichen Determinanten (z. B. technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen) möglich sind.

Zusammenfassung

Mit Urteil vom 2.4.2025 hat das FG Münster (14 K 654/23) entschieden, dass ohne eine gesetzliche Anordnung die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer nach § 6 Abs. 6 ImmoWertV 2010 (heute § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021) nicht ausgeschlossen werden könne. Es genüge, dass der Sachverständige hinreichend qualifiziert sei, um die Restnutzungsdauer des in Rede stehenden Objekts auf Basis der ImmoWertV zu beurteilen. Wie schon der BFH widerspricht damit auch das FG Münster dem BMF-Schreiben vom 22.2.2023 (IV C 3 – S 2196/22/10006 :005, BStBl. I 2023, 332). Es sei verfehlt zu fordern, dass sich ein Sachverständigengutachten zu sämtlichen für die Restnutzungsdauer maßgeblichen Determinanten verhalten müsse. Darüber, ob ein Gutachten für den Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer nur dann als geeignet angesehen werden könne, wenn der Sachverständige das Objekt selbst vor Ort in Augenschein genommen hat, musste das FG Münster nicht entscheiden, weil der Sachverständige den Ortstermin nachgeholt und dabei festgestellt hatte, dass das Gebäude den Modernisierungsstand aufwies, den er bereits im Gutachten festgehalten hatte.

Praxisfolgen

Nach einem in einem BMF-Referenten-Entwurf einer Siebten Mantelverordnung vom 4.8.2025 enthaltenen neuen § 11c Abs. 1a EStDV (https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_
Gesetzesvorhaben/Abteilungen/Abteilung_
IV/21_
Legislaturperiode/2025-08-06-Aenderung-steuerlicher-Verordnungen/1-Referentenentwurf.pdf?_
_
blob=publicationFile&v=3, Abruf: 6.10.2025) soll geregelt werden, dass