BB-Kommentar

Abzinsung des Bodenwerts kollidiert mit Bodenwertverzinsung

Problem

Bei der Anschaffung einer Immobilie wird regelmäßig ein einheitlicher Kaufpreis für die Immobilie vereinbart. Denn zivilrechtlich handelt es sich um einen einheitlichen Gegenstand. Das Gebäude ist wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 94 Abs. 1 BGB). Es nicht getrennt vom Grund und Boden verkehrsfähig. Bilanzrechtlich handelt es sich indes um verschiedene Vermögensgegenstände. Der einheitliche Kaufpreis (“Gesamtkaufpreis”) ist auf die unterschiedlichen Vermögensgegenstände – steuerlich: Wirtschaftsgüter – aufzuteilen. Das hat Effekte auf die Bewertung und Besteuerung insbesondere dadurch, dass nur derjenige Anteil, der auf das abnutzbare Wirtschaftsgut “Gebäude” entfällt, der Abschreibung unterliegt. Der Anteil, der auf das nicht-abnutzbare Wirtschaftsgut “Grund und Boden” entfällt, ist hingegen für die laufende Besteuerung unbeachtlich und wirkt sich erst bei einer späteren Veräußerung aus, soweit diese Veräußerung überhaupt steuerpflichtig ist. Die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits erfolgt nach dem Verhältnis der Verkehrswerte (BFH, 20.9.2022 – IX R 12/21, BFH/NV 2023, 186, BB 2023, 174 m. BB-Komm. Abele). Die Verkehrswerte sind regelmäßig unter Anwendung des Ertragswertverfahrens zu ermitteln (vgl. BMF, Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück, 26.4.2021, zul. aktualisiert 24.1.2025, https://www.bundesfinanzministerium.de/Datenportal/Daten/frei-nutzbare-produkte/Anwendungen/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke.html, Abruf: 24.3.2025).

Zusammenfassung

Die Kläger im Besprechungsfall begehrten, bei der Kaufpreisaufteilung den Bodenwert abzuzinsen. Das begründeten sie damit, dass der Boden auf lange Zeit nicht wirtschaftlich genutzt werden könne, denn das Grundstück sei mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebaut. Dieses dürfe auf ewige Dauer nicht abgerissen werden. Eine Nutzung des Bodens durch neue Bebauung sei dadurch ausgeschlossen. Eine Abzinsung des Bodenwerts auf ewige Dauer führe zu einem Bodenwert von Null und damit zu einer Zuordnung des gesamten Kaufpreises zum (abschreibungsfähigen) Gebäudewert.

Diesem Ansinnen erteilt das FG eine Absage. Es folgt dem Konzept der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV). Zweifel an deren Vereinbarkeit mit übergeordneten Grundsätzen hat das FG nicht. Unter Anwendung der ImmoWertV lässt es den gerichtlich bestellten Sachverständigen den Wert der Immobilie im Ertragswertverfahren ermitteln; in diese Wertermittlung wiederum geht der Bodenwert nach dem Vergleichswertverfahren ein (§ 27 Abs. 2, § 40 ImmoWertV). Maßgebliche Quelle für den Bodenwert ist der Bodenrichtwert. Eine Abzinsung erfolgt nach Auffassung des FG nicht. Eine solche Dynamisierung widerspreche bereits dem Grundgedanken, dass Grund und Boden mangels Wertverzehr mit einem festen Wert zu berücksichtigen ist. Dabei komme es auch nicht darauf an, ob die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 30 Jahren, die zeitlich unbeschränkte denkmalschutzrechtliche Erhaltungspflicht oder ein anderer Zeitraum die Ertragserwartungen des Objekts präge. Die allgemeinen denkmalrechtlichen Erhaltungspflichten des Eigentümers wirken sich nach Ansicht des Gerichts wirtschaftlich nicht über Abschreibungen aus, sondern vielmehr dergestalt, dass Instandhaltungsaufwendungen in höherem Umfang als bei anderen Gebäuden anfallen und deswegen auch in höherem Umfang steuerlich abzugsfähig sind.