BB-Kommentar

Entscheidung gegen die Auffassung der Finanzverwaltung, sachverständige Begutachtung aber weiterhin erforderlich

Problem

Streitig waren die Anforderungen an die bei § 7 Abs. 4 S. 2 EStG durch den Steuerpflichtigen zu erbringenden Nachweise einer kürzeren Gebäude-Nutzungsdauer. § 7 Abs. 4 S. 2 EStG ist insbesondere in Fällen bedeutsam, in denen “der Steuerpflichtige ein älteres Gebäude in schlechtem Bauzustand erwirbt” (vgl. BT-Drs. IV/2008, 10). Im Grundsatz beginnt mit jedem Erwerb des (älteren) Gebäudes die pauschale Nutzungsdauer i. S. v. § 7 Abs. 4 S. 1 EStG von 33, 40 oder 50 Jahren neu zu laufen, wobei die Nutzungsdauer von 33 Jahren gem. § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 a) EStG seit dem Jahressteuergesetz (JStG) 2022 nun auch für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude gilt.

Gemäß § 7 Abs. 4 S. 2 EStG, dessen Streichung im Referentenentwurf des JStG 2022 vorgeschlagen wurde, was der Gesetzgeber dann jedoch nicht aufgegriffen hat, kann die Absetzung für Abnutzung (AfA) abweichend vom typisierten AfA-Satz nach Satz 1 nach einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer bemessen werden. Entgegen der Auffassung der Finanzverwaltung, die in der Praxis zuletzt häufig die gutachterliche Zustandsermittlung der Immobilie mit Hilfe des Verfahrens zur Ermittlung des Abnutzungsvorrats von Baustoffen (ERAB-Verfahren) fordert, setzt dieser Nachweis schon nach dem BFH-Urteil vom 28.7.2021 – IX R 25/19 (BFH/NV 2022, 108) kein Bausubstanzgutachten voraus. Vielmehr könne sich der Steuerpflichtige zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Erforderlich sei, dass

• daraus Rückschlüsse auf die maßgeblichen Determinanten (technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen) möglich sind und

• der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend nutzbar ist, mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden kann.