BB-Kommentar

Das Urteil des BGH zu Aufklärungspflichten des Verkäufers beim Immobilienverkauf

Problem

Der BGH hat mit hier vorab gedrucktem Urteil vom 15.9.2023 – V ZR 77/22 die Fragen entschieden, ob der Verkäufer einer Immobilie verpflichtet ist, den Käufer ungefragt über bestimmte Umstände aufzuklären, und ob er seine Aufklärungspflicht dadurch erfüllt, dass er dem Käufer die aufklärungspflichtigen Umstände in einem Datenraum zugänglich macht.

Zusammenfassung

In dem entschiedenen Fall verkaufte die Verkäuferin der Käuferin am 25.3.2019, einem Montag, mehrere Gewerbeimmobilien eines größeren Gebäudekomplexes. Am Freitag zuvor hatte die Verkäuferin u. a. das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 1.11.2016 in den virtuellen Datenraum eingestellt, in der die Eigentümer beschlossen hatten, wegen anstehender Sanierungsmaßnahmen die Mehrheitseigentümerin auf Zahlung von 50 Mio. Euro in Anspruch zu nehmen und davon abzusehen, von den übrigen Eigentümern eine entsprechende Sonderumlage zu erheben. Da die Käuferin den Datenraum nicht mehr eingesehen hatte, hatte sie bei Abschluss des Kaufvertrages hiervon sowie von dem Risiko, bei Ausfall der Mehrheitseigentümerin für diese Kosten anteilig einstehen zu müssen, keine Kenntnis. Zudem war der Käuferin eine Klage nicht bekannt, mit der eine Eigentümerin begehrte, die Sanierungskosten von bis zu 50 Mio. Euro anteilig auf die übrigen Eigentümer umzulegen. Nachdem die Käuferin gemäß einem Anfang 2020 in diesem Verfahren geschlossenen Vergleich auf anteilige Kostenübernahme in Anspruch genommen wurde, erklärte sie die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung und den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Der BGH entschied, dass der Käuferin ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB gegen die Verkäuferin u. a. zusteht, weil die Verkäuferin die Käuferin nicht (ungefragt) über die anstehenden Sanierungsmaßnahmen und -kosten von bis zu 50 Mio. Euro und die drohende Inanspruchnahme der Eigentümer bei Ausfall der Mehrheitseigentümerin aufgeklärt habe. Nach ständiger Rechtsprechung sei jeder Vertragspartner verpflichtet, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln könnten und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung seien, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben redlicherweise erwarten dürfe (Rn. 24). Bei den im Raum stehenden Sanierungsmaßnahmen mit Kosten von bis zu 50 Mio. Euro handele es sich um einen aufklärungspflichtigen Umstand, da dieser ohne Zweifel für die Käuferin von wesentlicher Bedeutung gewesen sei (Rn. 25). Die Aufklärungspflicht habe die Verkäuferin nicht dadurch erfüllt, dass sie am Freitag das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 1.11.2016 in den Datenraum eingestellt hatte (Rn. 27). Ein Verkäufer komme seinen Aufklärungspflichten nicht allein dadurch nach, dass er Informationen über einen offenbarungspflichtigen Umstand in einen Datenraum einstelle. Vielmehr müsse er zudem die berechtigte Erwartung haben, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem relevanten Umstand erlangen werde (Rn. 33). Ob ein Verkäufer diese Erwartung haben könne, hänge von den Umständen des Einzelfalls ab, etwa davon, ob Vereinbarungen zum Ablauf der Due Diligence getroffen seien und in welchem Umfang und mit welchem Team der Käufer nach Kenntnis des Verkäufers die Due Diligence durchführe (Rn. 34, 37). Zudem seien die tatsächlichen Umstände der Einrichtung und Nutzung des Datenraums zu berücksichtigen, etwa ob der Datenraum inhaltlich strukturiert sei, ob eingestellte Informationen zutreffend benannt und systematisch geordnet seien, ob der Käufer Hinweise auf nachträglich eingestellte Informationen erhalte und welcher Zeitrahmen dem Käufer für die Prüfung zur Verfügung stehe (Rn. 38). Von besonderer Bedeutung sei schließlich der aufklärungsbedürftige Umstand selbst. Falls es sich – für den Verkäufer erkennbar – um einen Umstand handele, der für den Käufer von ganz erheblicher Bedeutung sei, etwa weil er dem Käufer ganz erheblichen wirtschaftlichen Schaden zufügen könne, und falls dieser Umstand aus den in dem Datenraum bereitgestellten Daten nicht ohne Weiteres erkennbar, dem Verkäufer aber bekannt und von diesem unschwer zu offenbaren sei, dürfe der Verkäufer nicht sehenden Auges abwarten, ob der Käufer die nur schwer erkennbare Information aus den bereitgestellten Unterlagen ermittle, sondern müsse diese trotz Due Diligence kommunizieren (Rn. 39). Vorliegend habe die Verkäuferin nicht erwarten können, dass die Käuferin das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 1.11.2016 nach Einstellen der Protokolle in den Datenraum am Freitag bis zum Vertragsabschluss am Montag zur Kenntnis nehmen werde.