BB-Kommentar

Wegfall der Geschäftsgrundlage durch Auswirkungen der COVID-19-Pandemie

Problem

Das Institut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) fristete lange ein Schattendasein. Aufgrund der weitgehend stabilen wirtschaftlichen und geopolitischen Verhältnisse mangelte es der Norm an praktischer Relevanz und eine Exegese des komplexen Rechtsinstituts war vornehmlich akademischen Diskussionen vorbehalten. Dies hat sich durch die COVID-19-Pandemie schlagartig geändert, da sie den § 313 BGB in das Zentrum pandemiebedingter vertraglicher Streitigkeiten katapultiert hat. Trotz der elementaren politischen und wirtschaftlichen Verwerfungen durch die Pandemie waren Instanzgerichte und Praktiker bei der Anwendung des § 313 BGB jedoch zunächst überraschend zurückhaltend. Allenthalben wurde insbesondere – wenig überzeugend – die “vertragliche Risikoverteilung” gegen die Anwendbarkeit der Norm ins Feld geführt. Dies änderte sich erst mit dem Grundsatzurteil des für das gewerbliche Mietrecht zuständigen XII. Senats vom 12.1.2022 – XII ZR 8/21 (BGHZ 232, 178, BB 2022, 265), in dem dieser das Offensichtliche deutlich machte: “Durch die Covid-19-Pandemie und die damit verbundenen weitreichenden Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens hat sich die Geschäftsgrundlage für den zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag schwerwiegend geändert” (Rn. 43). Durch die Covid-19-Pandemie habe sich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der (miet-)vertraglichen Risikoverteilung gerade nicht erfasst werde. Das vorliegende Urteil vom 23.11.2022 hat dem Senat nun erneut die Gelegenheit gegeben, seine Rechtsprechung weiter auszudifferenzieren.

Zusammenfassung

Ein Vermieter von Gewerberäumen verlangte von seinem Mieter (einem Friseur) ausstehende Mietzahlungen. Der Mieter hatte die Miete für mehrere Monate im Jahr 2020 wegen verschiedentlicher Einschränkungen seines Betriebs durch die entsprechenden Corona-Verordnungen des Landes Hessen – die umfangreiche Auflagen bis hin zu einer vollständigen Schließung vorsahen – nicht gezahlt.

Im Mittelpunkt stand auf dieser Grundlage einmal mehr die Frage, ob ein Anspruch des Mieters auf Vertragsanpassung aus § 313 BGB besteht. Insofern bestätigte der BGH zunächst nochmals seine Rechtsprechung, wonach die durch die COVID-19-Pandemie ausgelöste “Systemkrise” mit ihren weitreichenden Folgen grundsätzlich zu einer Störung der großen Geschäftsgrundlage geführt habe. Entscheidend war aber der eigentliche Dreh- und Angelpunkt des § 313 BGB: das sog. “normative” Element. War dem Mieter das Festhalten an dem unveränderten Vertrag vorliegend aufgrund der Einschränkungen tatsächlich unzumutbar? Insofern stellte der BGH klar, dass eine Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Situation des Mieters angezeigt sei, wozu der Mieter als Anspruchsteller umfassend vorzutragen habe. Im konkreten Fall hielt der BGH die Darlegung eines genauer bezifferten Umsatzrückgangs und die Behauptung, keine staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten zu haben, nicht für ausreichend.