BB-Kommentar
Entscheidung bringt weitere Rechtssicherheit – kein Vorrang des Sachwertverfahrens
PROBLEM
Wird ein bebautes Grundstück erworben und für die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG) genutzt, bemisst sich die bei der Einkünfteermittlung als Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG) maßgebliche Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 Abs. 4, 5 EStG nach den Anschaffungskosten des Gebäudes. Haben die Kaufvertragsparteien im Rahmen der Kaufpreisabrede eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund- und Boden einerseits bzw. das Gebäude andererseits vorgenommen, ist diese Aufteilung auch der Besteuerung zugrunde zu legen, sofern sie nicht nur zum Schein vorgenommen wurde, kein Gestaltungsmissbrauch vorliegt und die Kaufpreisaufteilung nicht die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich als nicht haltbar erscheint (BFH, 21.7.2020 – IX R 26/19, BStBl. II 2021, 372,
Fehlt es an einer solchen Kaufpreisabsprache und ist nur ein Gesamtkaufpreis für Grund- und Boden und das Gebäude vereinbart, sind die anteiligen Anschaffungskosten für das Gebäude gem. § 162 Abs. 1 AO im Wege der Schätzung zu ermitteln. Insofern handelt es sich um den Fall einer Schätzung zur Beseitigung eines sachtypischen Beweisnotstands und nicht um den Fall einer ggf. mit einem Schätzungsrahmen zu Lasten des Steuerpflichtigen verbundenen Schätzung aufgrund mangelnder Mitwirkung bei der Sachverhaltsaufklärung (vgl. Rüsken, in: Klein, AO, 16. Aufl. 2022, § 162, Rn. 1 ff.).
Nach ständiger Rechtsprechung des BFH (vgl. Besprechungsurteil Rn. 31 ff.) kann für die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf die aufgrund § 199 Abs. 1 BauGB erlassene Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, seit 1.1.2022 geltende Fassung vom 14.7.2021, BGBl. I 2021, 2805) zurückgegriffen werden. Danach stehen sich zur Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien drei Verfahren gleichwertig gegenüber: das Vergleichs-, das Ertrags- und das Sachwertverfahren. Entsprechend § 8 Abs. 1 S. 2 der ImmoWertV ist das angemessene Verfahren nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten und Informationen, auszuwählen.