BB-Kommentar

Anschaffung ohne Eigentümerwechsel?

Problem

Investitionen auf einen vorhandenen Vermögensgegenstand lassen sich in zwei Gruppen unterteilen: Erhaltungsaufwendungen und nachträgliche Herstellungskosten. Die Erhaltungsaufwendungen sind sofort als Betriebsausgaben abzugsfähig, die Herstellungskosten sind über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abzuschreiben. Zur Differenzierung definiert § 255 Abs. 2 HGB als Herstellungskosten eines Vermögensgegenstands “die Aufwendungen, die [. . .] für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.” Diese Definition findet über das Maßgeblichkeitsprinzip des § 5 Abs. 1 EStG Eingang in das Steuerbilanzrecht und strahlt auf alle Einkunftsarten aus, insbesondere auf Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien. Für steuerliche Zwecke sind außerdem seit 2004 bestimmte Erhaltungsaufwendungen wie Herstellungskosten zu behandeln, nämlich diejenigen, “die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten)”, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

Mit dieser Umqualifizierung beabsichtigt der Gesetzgeber, steuerliche Gestaltungen zu unterbinden. Er vergleicht die Sanierung einer Immobilie durch den Eigentümer und den anschließenden Verkauf mit dem Verkauf einer Immobilie und anschließender Sanierung durch den Erwerber. Wenn der Erwerber in beiden Fällen den gleichen Betrag investiert, soll er diese Investition in beiden Fällen nicht sofort, sondern über die Abschreibungsdauer verteilt steuerlich geltend machen können. Ohne die Regelung in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG käme es auf die Reihenfolge an, und der Erwerber könnte im zweiten Fall die Kosten der Sanierung sofort abziehen.

Zusammenfassung

Dem Besprechungsfall lag die Konstellation zugrunde, dass der Kläger eine vermietete Wohnung geerbt hatte, die zu einem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen gehörte. Diese Wohnung entnahm er 2011 in das steuerliche Privatvermögen, sanierte sie und vermietete sie ab April 2012 wieder. Die Kosten der Sanierung überstiegen den Teilwert zum Zeitpunkt der Entnahme (Entnahmewert). Das FA und das FG qualifizierten diese Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Dem liegt die Rechtsauffassung zugrunde, dass die Entnahme eine Anschaffung i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sei, auf deren Basis die Dreijahresfrist beginnt und die 15-%-Grenze berechnet wird.