Dr. Thomas Klein

Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Gewerberaummiete – eine Klarstellung durch den Gesetzgeber?

Eine Bestandsaufnahme nach Inkrafttreten des Art. 240 § 7 EGBGB

Seit dem ersten pandemiebedingten Lockdown im März 2020 ist eine lebhafte Diskussion über dessen Auswirkungen auf die Mietzahlungspflicht gewerblicher Mieter entbrannt. Der Gesetzgeber hatte zunächst nur die Kündigung anlässlich pandemiebedingter Mietrückstände vorübergehend ausgeschlossen (Art. 240 § 2 EGBGB), ohne jedoch das Schicksal der Mietzahlungspflicht zu regeln. Nachdem divergierende Rechtsprechung und unterschiedliche Ansichten in der Literatur zu erheblicher Rechtsunsicherheit führten, soll nun die am 31.12.2020 in Kraft getretene Vorschrift des Art. 240 § 7 EGBGB für Klarheit sorgen. Ob die Regelung diesem Ansinnen gerecht wird, bedarf nicht zuletzt vor dem Hintergrund der ersten OLG-Entscheidungen einer kritischen Betrachtung.

I. Einleitung

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Im Gegenzug schuldet der Mieter die vereinbarte Miete (§ 535 Abs. 2 BGB). Infolge der COVID-19-Pandemie und der zu deren Bekämpfung erlassenen staatlichen Maßnahmen wurden und werden die Möglichkeiten des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache insbesondere für die Mieter gewerblich genutzter Räume teils erheblich eingeschränkt. Besonders intensiv sind diejenigen Mieter betroffen, die ihren Betrieb aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Anordnung schließen mussten und weiterhin schließen müssen (z. B. Hotel- und Gastronomiebetriebe, bestimmte Ladengeschäfte, Kultur- und Sporteinrichtungen sowie bestimmte Dienstleistungsbetriebe wie beispielsweise Friseurbetriebe). Aber auch jenseits dieser Schließungen kam und kommt es zu erheblichen Nutzungsbeschränkungen, insbesondere durch Abstands- und Hygienebestimmungen, aufgrund derer beispielsweise in der Gastronomie oder in Theatern und Kinos nur wenige Plätze besetzt werden konnten bzw. können. Für die betroffenen Mieter stellt sich die Frage, ob sie anlässlich dieser teils erheblichen Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der gemieteten Gewerberäume unverändert zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet sind. Diese Frage wurde sowohl in der Literatur als auch in der erstinstanzlichen Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet. Während das LG München I die pandemiebedingten Einschränkungen als Sachmangel einstufte, der gemäß § 536 Abs. 1 BGB eine Mietminderung zur Folge hat, lehnten andere Gerichte eine Mietminderung ab. Auch die inzwischen ergangenen OLG-Entscheidungen kommen zu divergierenden Bewertungen.