BB-Kommentar

FG Köln widerspricht dem BFH, überzeugt aber nicht

Problem

Nach der Finanzkrise stellten einige offene Immobilienfonds die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen endgültig ein und wurden aufgelöst. Die Anleger konnten ihre Anteile nur noch an einem Zweitmarkt verkaufen, z. B. an einer Börse. Die Börsenkurse lagen regelmäßig unter dem vom Fonds ermittelten Nettoinventarwert. Betriebliche Anleger nahmen in vielen Fällen Teilwertabschreibungen auf den niedrigeren Zweitmarktwert vor. Der BFH hält das grundsätzlich für zulässig (BFH, 13.2.2019 – XI R 41/17, BB 2019, 1199 m. BB-Komm. Mihm, 1202, RdF-Entscheidungsreport Helios, RdF 2019, 264). Im Fall des FG Köln hatte eine Bank Anteile an einem offenen Immobilien-Dachfonds erworben. Sie nahm eine Teilwertabschreibung auf die Anteile vor, nachdem der Fonds die Rücknahme endgültig ausgesetzt hatte und in Abwicklung gegangen war. Das FA akzeptierte die Teilwertabschreibung auf den vom Fonds gutachterlich ermittelten indikativen Anteilswert (Nettoinventarwert). Es lehnte aber die von der Bank vorgenommene weitere Abschreibung auf den niedrigeren Zweitmarktwert ab. Dieser war nicht an einer Börse, sondern von einem Makler ermittelt worden. Über den Makler wurden nur sehr wenige Transaktionen abgewickelt.

Zusammenfassung

Das FG hat die Klage abgewiesen. Es könne dahinstehen, ob dem o. g. BFH-Urteil zuzustimmen sei. Das erscheine zweifelhaft, weil der Börsenkurs eines Fondsanteils keine zutreffendere Bewertung des Anteils ermögliche als der nach Maßgabe des KAGB gutachterlich festgestellte Nettoinventarwert. Die Marktteilnehmer an der Börse könnten das Fondsvermögen nicht besser bewerten als die vom Fonds beauftragten Sachverständigen. Weiter sei es praktisch unmöglich, den Aufwand aus einer Teilwertabschreibung auf den Börsenkurs in die steuerlich abziehbaren Beträge und die steuerlich nicht abziehbaren Beträge (negativer Aktien- und Immobiliengewinn) aufzuteilen. Im vorliegenden Fall sei die Teilwertabschreibung aber auch nach der BFH-Rechtsprechung abzulehnen. Der Zweitmarktpreis sei hier nicht an einer Börse ermittelt worden, sondern von einem Makler. Der Zweitmarktpreis belege auch keinen niedrigeren Wert, weil es im Streitjahr nur drei Transaktionen mit sehr wenigen Anteilen gegeben habe. Der Börsenkurs komme als Teilwert u. a. dann nicht in Betracht, wenn mit den Wertpapieren längere Zeit praktisch kein Handel stattgefunden habe. Daher habe die Bank nicht nachgewiesen, dass der Teilwert unter dem indikativen Anteilswert liege.

Praxisfolgen

Das Urteil befasst sich mit einem ähnlichen Fall, wie er dem BFH-Urteil vom 13.2.2019 (a. a. O.) zugrunde lag. Allerdings konnte die Bank hier zur Darlegung des niedrigeren Teilwerts nicht auf festgestellte Börsenkurse verweisen. Es gab nur wenige Zweitmarkttransaktionen. Aus diesem Grund hat das FG die Klage letztlich abgewiesen. Das überzeugt nur bedingt. Das FG hat nicht festgestellt, wie der Makler die von ihm genannten Preise ermittelte. Gab es Kauf- und Verkaufsorders, die der Kursfindung zugrunde lagen, so erlauben diese es, die Bewertung des Fondsanteils durch die Marktteilnehmer einzuschätzen. Anders mag es liegen, wenn es keine Orders gab und der Makler den Preis nur geschätzt hat. Dann lässt sich bezweifeln, dass die Werteinschätzung des Maklers marktnäher ist als der vom Fonds im Ergebnis ebenfalls geschätzte indikative Anteilswert. Lagen dem Makler Orders vor, dürften die wenigen Transaktionen darauf zurückzuführen sein, dass im Markt keine einheitliche Meinung zum Wert der Fondsanteile bestand, die Kaufinteressenten den Wert also geringer einschätzten als die Verkaufsinteressenten. Gleichwohl kann sich auch hieraus eine Marktbewertung ableiten lassen, etwa wenn hinreichend Verkaufsorders zu einem Preis vorliegen, der deutlich unter dem vom Fonds genannten indikativen Anteilswert liegt. Das FG meint weiter, die vom Makler ermittelten Kurse seien schon deshalb ungeeignet, weil sie nicht an einer Börse festgestellt wurden. Das überzeugt nicht. Bei der Teilwertermittlung wird der Wiederbeschaffungspreis bzw. Veräußerungserlös anhand der Marktdaten festgestellt. Bei börsennotierten Wertpapieren liegt es nahe, auf den Börsenkurs abzustellen. Da die bisherigen BFH-Entscheidungen börsennotierte Wertpapiere betrafen, stellte der BFH auf den Börsenkurs ab. Daraus kann nicht abgeleitet werden, ein außerbörslicher Zweitmarktpreis tauge nicht als Wertnachweis. Entscheidend ist, ob der Preis die Bewertung des Wirtschaftsguts durch die Marktteilnehmer widerspiegelt. Auch die grundsätzliche Kritik des FG an der BFH-Rechtsprechung (Rn. 113) überzeugt nicht. Der Teilwert richtet sich bei betriebsnotwendigem Vermögen nach den Wiederbeschaffungskosten und bei nicht notwendigem Betriebsvermögen nach dem Veräußerungspreis zum Bewertungszeitpunkt. Davon geht auch das FG aus (Rn. 104). Es will aber zur Ermittlung möglichen Veräußerungspreises nicht auf den aktuellen Marktpreis abstellen, sondern auf den gutachterlich ermittelten indikativen Anteilswert. Das verkennt, dass ein Verkauf zu dem aus Marktsicht zu hohen Preis nicht möglich ist. Die praktischen Schwierigkeiten bei der Aufteilung der Teilwertabschreibung in den steuerlich abziehbaren und den nicht abziehbaren Teil können durch Schätzung gelöst werden. In Ermangelung besserer Erkenntnisse kann dabei auf das vom Fonds ermittelte Verhältnis von steuerpflichtigen und steuerfreien Anlagen (Aktien und ausländische Immobilien) abgestellt werden. Es bleibt zu hoffen, dass das anhängige Revisionsverfahren dem BFH Gelegenheit gibt, seine Rechtsprechung zu Teilwertabschreibungen auf Anteile an offenen Immobilienfonds, deren Rücknahme endgültig ausgesetzt ist, fortzuführen und die Anforderungen an die Feststellung eines niedrigeren Zweitmarktpreises zu präzisieren.