Dr. Daniel Bork, RA
Die Schriftform im Gewerbemietrecht – Das Ende des Schreckens oder ein Schrecken ohne Ende?
Eine kritische Bewertung des Gesetzesentwurfs zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht
Das Schriftformerfordernis im Mietrecht bereitet der immobilienwirtschaftlichen Praxis seit Jahrzehnten erhebliche Probleme. Am 20.12.2019 hat der Bundesrat den Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht beschlossen. Es zeichnet sich ab, dass der Gesetzesentwurf sowohl in der rechtswissenschaftlichen Literatur als auch im weiteren Gesetzgebungsverfahren hoch kontrovers behandelt wird. Der Beitrag setzt sich mit den aktuell geltenden Anforderungen an die Schriftform sowie dem neuen Gesetzesentwurf kritisch auseinander. Hierbei soll aufgezeigt werden, dass nunmehr die historische Chance zur Abschaffung oder zumindest zur Entschärfung der Schriftformproblematik besteht, die der Gesetzgeber nicht ungenutzt lassen sollte.
I. Einleitung
“Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.” Hierbei handelt es sich um den Wortlaut von § 550 S. 1 BGB, dem sogenannten Schriftformerfordernis im Mietrecht. Kaum eine andere Norm im Mietrecht wurde in den letzten Jahrzehnten so kontrovers diskutiert. Regelmäßig sind Fragen rund um die Schriftform von Mietverträgen Gegenstand höchstrichterlicher Rechtsprechung. So hat es im Zeitraum 2001 bis 2018 alleine 30 Revisionsurteile gegeben, in denen die Einhaltung der Schriftform entscheidungserheblich war. Dabei gibt es das Schriftformerfordernis bereits seit Inkrafttreten des BGB am 1.1.1900. Damals noch in § 566 S. 1 BGB a. F. geregelt, ist die Formvorschrift bis zur Mietrechtsreform im Jahr 2001 unverändert geblieben. Im Rahmen der Mietrechtsreform wurde das Schriftformerfordernis sodann in § 550 BGB verschoben und der Wortlaut der Norm angepasst. Aus der alten Fassung (“Ein Mietvertrag über ein Grundstück, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, bedarf der schriftlichen Form.”) wurde die heute noch gültige Regelung. Der Begründung zum Mietrechtsreformgesetz ist hierbei zu entnehmen, dass die Norm im Wesentlichen unverändert dem bisherigen § 566 BGB a. F. entspricht. Auch der BGH hat in seiner Rechtsprechung diesbezüglich festgehalten, dass der Gesetzgeber die frühere Vorschrift des § 566 BGB a. F. nur redaktionell geändert hat. Seit nunmehr 120 Jahre leben wir also mit dem Grundsatz, dass langfristige Mietverträge der Schriftform bedürfen.