BB-Kommentar

Die Arbeitshilfe des BMF ist nur relevant, wenn das Sachwertverfahren die im Einzelfall am besten geeignete Bewertungsmethode ist

Problem

Für Zwecke der AfA von Gebäuden muss bei zur Erzielung von Einkünften angeschafften bebauten Grundstücken der Gesamtkaufpreis auf das Gebäude, das der AfA unterliegt, ggf. auf weitere abschreibbare Wirtschaftsgüter (z. B. Betriebsvorrichtungen, Außenanlagen) sowie auf den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufgeteilt werden. Enthält der Grundstückskaufvertrag eine solche Aufteilung des Gesamtkaufpreises, ist sie im Grundsatz der Besteuerung zugrunde zu legen (vgl. BFH, 10.10.2000 – IX R 86/97, BStBl. II 2001, 183, BB 2001, 457 Ls). Jedoch ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nach ständiger Rechtsprechung des BFH für Zwecke der Besteuerung irrelevant, wenn sie “auf Grundlage einer Gesamtwürdigung der das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint” (vgl. zuletzt BFH, 16.9.2015 – IX R 12/14, BStBl. II, 2016, 397, BB 2016, 175 Ls m. BB-Komm. Kleinmanns).

Zur Überprüfung vertraglicher Kaufpreisaufteilungen bzw. (wenn es an einer solchen fehlt) zur eigenen Kaufpreisaufteilung bedienen sich die Finanzämter regelmäßig der von der obersten Finanzbehörden der Länder und vom BMF seit April 2014 als Excel-Datei zur Verfügung gestellten Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück. Diese Arbeitshilfe enthält ein vereinfachtes Verfahren zur Verkehrswertermittlung des Grundstücks einerseits und des Gebäudes andererseits auf Grundlage des Sachwertverfahren. Verzichtet wird auf eine Marktanpassung der (vorläufigen) Sachwerte i. S. v. § 8 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV. Auch werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks i. S. v. § 8 Abs. 2 Nr. 2 i.V. m. Abs. 3 ImmoWertV nicht berücksichtigt. Die Arbeitshilfe beschränkt sich auf wenige bekannte bzw. leicht beschaffbare Informationen wie Fläche, Bodenrichtwert, typisierte Herstellungskosten (die auf Grundlage der Normalherstellungskosten 2010 ermittelt werden, bei denen es sich um Bundesmittelwerte nach der Sachwertrichtlinie vom 5.9.2012 handelt, vgl. BAnz AT 18.10.2012 B 1). Die Außenanlagen werden pauschal durch einen 3 %igen Zuschlag berücksichtigt. Mehr als 20 Jahre zurückliegende Modernisierung können grundsätzlich jedoch nicht berücksichtigt werden. Jüngere Modernisierungen können nach einem sich an die Maßgaben der Anlage 4 der Sachwertrichtlinie anlehnenden Ergänzungsmodul zu einer modifizierten Restnutzungsdauer und somit einem fiktiv jüngeren Baujahr führen.

In dem vor dem FG Brandenburg im Verfahren 3 K 3137/19 ausgetragenen Rechtsstreit stellte sich die Frage, ob diese als typisiertes Verfahren ausgestaltete Arbeitshilfe grundsätzlich und im konkreten Fall bei einer im Jahr 2017 gekauften vermieteten Eigentumswohnung (“ETW”) zu einer rechtmäßigen Aufteilung des Gesamtkaufpreises führt. Das Gebäude war im Jahr 1973 fertiggestellt worden. Die Bodenrichtwerte für das betreffende Grundstück waren zuletzt sprunghaft gestiegen.