BB-Kommentar

Ob ein Overrent in Ausnahmefällen ein von der vermieteten Immobilie getrennt abschreibbares Wirtschaftsgut sein kann, bleibt offen.

Problem

Streitig war außer der Frage nach einer kürzeren tatsächlichen (hier wirtschaftlichen) Nutzungsdauer i. S. v. § 7 Abs. 4 S. 2 EStG, ob ein kapitalisierter sog. Overrent ein selbständiges immaterielles Wirtschaftsgut ist, das der Käufer der vermieteten Immobilie separat vom Gebäude auf den Zeitraum der Grundmietzeit abzuschreiben hat.

Nach dem zu § 186 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BewG ergangenen BFH-Urteil vom 5.12.2019 – II R 41/16, BStBl. II 2020, 741, und nach H B 186.5 ErbStR 2011 Hinweise “Mietspiegel” liegt, wenn für die Ermittlung der üblichen Miete für Zwecke der sog. Bedarfsbewertung ein Mietspiegel herangezogen wird, ein Overrent vor, wenn die mit dem Mieter vereinbarte Miete den oberen Wert der die ortsüblichen Mieten anzeigenden Mietspanne um mehr als 20 % übersteigt, wobei der Overrent die Differenz zwischen diesem Parameter und dem tatsächlich zu entrichtenden Mietzins ist. Zu § 21 Abs. 2 EStG hatte der BFH allerdings z. B. mit Urteil vom 22.2.2021 – IX R 7/20, BStBl. II 2021, 479, Rn. 13, entschieden, dass, wenn sich – wie grundsätzlich – die maßgebliche ortsübliche Miete aus dem örtlichen Mietspiegel ergibt, jeder der Mietwerte als ortsüblich anzusehen ist, die der Mietspiegel im Rahmen einer Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen ausweist, ohne dass es auf ein Überschreiten der Spanne um mehr als 20 % ankommt.

Zusammenfassung

Im Urteilsfall ließ das FG dahingestellt, ob aufgrund des rund zehn Jahre vor Anschaffung des mit Hallen- und Bürogebäuden bebauten vermieteten Grundstücks durch den Kläger für 20 Jahre überdurchschnittlich rentabel abgeschlossenen Mietvertrags tatsächlich eine Overrentsituation vorlag. Ein separat abschreibbares immaterielles Wirtschaftsgut “Overrent” liege im Urteilsfall schon deshalb nicht vor, weil der Kläger den Kaufpreis nur für das Grundstück aufgewandt habe, nicht auch (teilweise) für einen kapitalisierten Overrent. Es sei kein Overrent ausdrücklich als Kaufgegenstand bezeichnet und mit einem (bezifferten) Kaufpreis versehen worden.