BB-Kommentar

BFH schafft Klarheit für die Rechtsanwendung

Problem

Nachdem der BGH entschieden hatte, dass der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Teilrechtsfähigkeit zukommt (BGH, 2.6.2005 – V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 158 ff.), hat der Gesetzgeber eine entsprechende Regelung zunächst in § 10 Abs. 6 WEG a. F. verankert und die Gemeinschaft sodann 2020 mit voller Rechtsfähigkeit ausgestattet (§ 9a WEG). Im Zuge dieser letzten Reform ist zugleich der – aus bilanzrechtlicher Sicht unpräzise – Begriff der “Instandhaltungsrückstellung” (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a. F.) durch denjenigen der “Erhaltungsrücklage” (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) ersetzt worden. Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft hat den II. Senat des BFH dazu bewogen, seine Rechtsprechung zur Grunderwerbsteuer so zu ändern, dass sich die Bemessungsgrundlage nicht mehr um den anteiligen Rücklagenbetrag mindert (BFH, 16.9.2020 – II R 49/17, BStBl. II 2021, 339, 340 f., BB 2021, 798 m. BB-Komm. Dachauer). Da die Rechtszuständigkeit nicht wechsele, handele es sich bei dem zugehörigen Kaufpreisteil “nicht um Aufwand für die Übertragung einer geldwerten [. . .] Vermögensposition”. Ebendieses Argument hat die (bilanzierungspflichtige) Klägerin im vorliegenden Verfahren aufgegriffen, um zu begründen, dass damit auch die bisherige Rechtsprechung des I. Senats zur Aktivierung der anteiligen Rücklage als Wirtschaftsgut (BFH, 5.10.2011 – I R 94/10, BStBl. II 2012, 244, 245 f., BB 2012, 377 m. BB-Komm. Kleinmanns) hinfällig geworden sei. Freilich hat der IX. Senat vor kurzem daran festgehalten, dass die Dotierung der Erhaltungsrücklage auch nach neuem Recht nicht zum Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt (BFH, 14.1.2025 – IX R 19/24, BStBl. II 2025, 291, 293 f.).

Zusammenfassung

Der IV. Senat spricht sich für die Fortgeltung der Rechtsprechung des I. Senats zum Bilanzsteuerrecht aus, wonach Gewerbetreibende ihre Beteiligung an der Rücklage mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen (Anschaffungskosten) als Wirtschaftsgut zu aktivieren haben. Die Beteiligung vermittele einen Anspruch auf Bezahlung künftiger Aufwendungen, und dieser Vorteil würde bei marktgerechtem Verhalten von einem Erwerber des gesamten Betriebs entgolten. Die Rücklagendotierung führe mangels Veranlassungszusammenhangs ebenso wenig zu Betriebsausgaben wie bei den Vermietungseinkünften zu Werbungskosten. Erst bei Verausgabung durch die Gemeinschaft stehe fest, ob es sich um sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen handele. Die Richter greifen zudem die Argumentation des IX. Senats auf, wonach der einzelne Eigentümer ungeachtet der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft “zumindest wirtschaftlich betrachtet am Bestand der Rücklage beteiligt” sei. Im Gegensatz zum Grunderwerbsteuerrecht sei einkommensteuerrechtlich eine wirtschaftliche Betrachtung angezeigt. Diese für das Streitjahr 2016 einschlägigen Grundsätze beanspruchten auch für die aktuelle Rechtslage Geltung. Die Aktivierbarkeit sei gewährleistet, weil der “ideelle Anteil” des einzelnen Eigentümers informatorisch mitgeteilt bzw. in den Rechenwerken dargestellt werden könne.

Praxisfolgen

Für die Rechtsanwendung besteht nunmehr Klarheit: Bei Vermietungseinkünften berechtigt die Rücklagenzuführung nach wie vor nicht zum Werbungskostenabzug. Bilanzierende Steuerpflichtige haben auch weiterhin eine Beteiligung an der Erhaltungsrücklage zu aktivieren. Die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat mithin die ertragsteuerrechtliche Behandlung der Rücklage unberührt gelassen.